存量革新与产业集聚，西三旗解锁产业地产新逻辑

城市更新与科创产业深度融合背景下，北京非核心区域产业地产正加速从“空间供给”向“价值创造”跃迁。戴德梁行数据显示，2025年三季度北京写字楼空置率24.76%，租金连续六季度处于调整通道，存量盘活与差异化竞争成为行业高质量发展的核心命题。11月13日，中关村西三旗（金隅）科技园举办“隅智同行・2025渠道私享会”，以市场研判与项目展示为切口，为解码城市更新标杆区域的转型逻辑提供了鲜活样本。

市场透视：存量优化下的产业地产新航向

戴德梁行产业地产部北区主管及董事路煜在私享会主题分享中，以权威数据勾勒行业脉络。其发布的《2025年三季度北京全市写字楼市场概览》显示，前三季度TMT行业以47.7%的占比连续八季度领跑需求，其中智能制造、人工智能细分领域租赁需求同比增长23.1%，增速远超市场均值。

“企业选址已从单一租金敏感转向‘空间+生态’双重考量，具备产业集聚、定制化空间及完善配套的载体，空置率比区域均值低8-12个百分点。”路煜强调，2025Q4-2028年北京写字楼新增供应将持续释放，西三旗等城市更新重点区域凭借成本优势与精准定位，正成为TMT企业外溢的核心承接区。

区域样本：西三旗从工业基地到科创高地的转型逻辑

作为海淀北部产业升级核心承载区，西三旗的转型堪称北京传统工业区革新典范。该区域曾是北京建材、机械制造产业集聚区，仅金隅集团旗下企业占地就超70万平方米。随着产业结构优化，这里迎来转型关键期。

《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》落地后，西三旗被纳入“中关村科学城北区”重点板块，明确以智能制造、人工智能为核心定位。金隅集团以“成片开发、集群运营”模式转型城市更新运营商，打造金隅智造工场等载体，累计盘活老旧厂房超50万平方米。

如今，区域已形成强劲产业集聚效应：270余家入驻企业中，TMT及智能制造领域占比达82%；85%以上从业人员为本科及以上学历；知识产权总产出量突破1.5万件，90%为发明专利。这种“以产兴城”模式，为非核心区域空间价值优化提供了清晰范本。

载体实践：差异化定位下的存量空间价值重构

从具体载体实践来看，中关村西三旗（金隅）科技园的两大核心项目呈现出清晰的差异化定位，精准匹配不同产业发展需求。

作为园区旗舰载体的金隅智荟中心，总建筑面积40万平方米，定位“智能制造产业集群”，采用“1+6+1”规划思路，即以智能制造为核心，覆盖人工智能、工业互联网等六大细分领域，配套创业孵化、科技金融等全链条服务。其空间设计突出产业适配性，部分楼层可灵活分割为研发、生产一体化空间。目前已吸引拓尔思、信安世纪、轻微智能等头部企业区域总部入驻。

金隅生命科学创新中心则代表了存量改造的专业化深化方向。该项目由原金隅建材生产厂区升级改造而成，总建筑面积5.29万平方米，聚焦AI与合成生物学交叉领域，规划“创新孵化区”“数字赋能区”“生命健康区”三大功能板块。其核心竞争力体现在工业级空间改造的技术突破：65%以上产业空间挑空大于5米，70%以上区域承重大于800KG/平方米，配备独立通风系统与超大物流通道，可满足生物反应器、冻干机等大型精密仪器的安装需求，有效填补了海淀北部专业化生物医药中试空间的供给缺口。

生态构建：产城融合赋能产业可持续发展

区域转型的可持续性更依赖于产城融合生态的构建，中关村西三旗（金隅）科技园已形成“产业+生活+服务”的完整配套体系，为企业发展与人才集聚提供全方位支撑。

生活配套方面，2411套人才公寓已投入使用，西三旗万象汇、北大附西三旗分校等城市功能配套已成熟运营，海淀医院北部院区正在建设中，构建起便捷的生活圈。

产业服务方面，园区搭建了北京市中小企业公共服务平台、知识产权工作站等八大服务载体，2024年为入驻企业提供政策对接、融资服务等支持超300次，协助企业获得专项扶持资金累计超5000万元。这种“空间+服务”的运营模式，彰显了生态构建对产业集聚的赋能作用。

行业启示：非核心区域转型的核心路径探索

此次“隅智同行·2025渠道私享会”吸引了20余家五大行及头部内资代理机构参与，通过市场数据解读、项目实地考察等环节，让渠道伙伴深入认知西三旗区域价值与载体优势。

从行业发展视角来看，西三旗的转型实践为北京产业地产提供了三重启示：其一，存量改造需突破“简单翻新”思维，以产业需求为导向进行空间定制化设计；其二，区域竞争的核心是产业生态的竞争，完善的配套服务比单纯的租金优惠更具吸引力；其三，国企作为城市更新的主导力量，其“成片开发”模式能有效提升资源整合效率，实现区域整体价值提升。这种以产业集聚为核心的转型路径，将为北京产业地产高质量发展注入新动能。