2025中房研究院ICR年会暨社群主理人大会·购房者大会隆重举行

1月10日，由中房研究院ICR、新设荟（集团）、会客中国等联合主办的“2025中房研究院ICR年度暨社群主理人大会·购房者大会”在绿景白石洲城市更新展厅一楼报告厅举行。本次活动的主题是“资产重配 激活存量”。

图：中房研究院ICR大湾区团队亮相

图：中房研究院ICR执行院长，365房评创始人 肖勇

 肖勇：大洗牌下如何资产重配、激活存量

2024年的关键词，一个是止跌回稳，二是以价换量，四是筑底，是去年的主旋律。

2025的大猜想，一是一线率先回暖，二是持续用力，三是货币宽松，四是300万套旧改，增加新的购买力，去旧换新，五是优化存量，存量有机会。

那么此时此刻，关键就是资产重配。一是选核心城市优质资产，换资产。二是低价位换房是划算的。三是异地置换可行，可以把老家的几套房换成一、二线强势城市的一套房。让不动产流动起来，不动产不动是没有价值的。四是主动作为，主动捍卫资产，不能随波逐流。

过去的几年，房价有胸斩、腰斩和膝斩，行业在出清，企业在转型，人才在变道。据统计我们有60%的地产经理人转移到新行业新赛道，我们建议依托产业链和资源积累进行转型在IP社群空间的维度上进行转型。我们有一个房学院和换房俱乐部给大家助力。

我们提的口号就是你有空间，我有内容，我们有流量还有留下来的流量。另外现有的条件下不能提供更多的带薪岗位，大家要合伙创业，通过低成本，轻创业的模式选择新的赛道。

2025年，中房研究院、365房评招募事业合伙人，我们面向新媒体与市场研究、社群社区、直播基地、城市更新、产城融合、文旅康养、经纪人服务等等。

中国是全球第二大经济体和第一市场，我们有10亿人生活在下沉市场，有10亿人没有坐过飞机（据说），有10亿人没有去过北京看过天安门，有三分之二的房子没有电梯，所以城市更新，改善性住宅的空间非常大。

如今，单打独斗很难，抱团取暖才行，2025年地产人要行动起来，今天我们是一个社群大会，我们要建很多社群，我们希望大家加入社群当合伙人，做主理人。

图：深圳城市更新协会党委书记、大海智地董事长 曲咏海

 曲咏海：深圳城市更新协会联手多方平台，实现中国式现代化贡献深圳智慧，提供深圳答案

深圳城市更新协会是全国首家深圳唯一的城市更新5A级行业协会，也是中国房协城市更新分会的会长单位，目前拥有会员超过200家。

未来，深圳城市更新协会愿与中房研究院、会客中国等联手，为焕新房地产产业产能及发展模式，为城市更新提供新的内容与场景积极作为，同时我们将共同打造会客中国生态服务平台，拥抱新质生产力，构建政企连接器，实现区域产业协同，打造全球首个驻大湾区的城市集群力平台，为实现中国式现代化贡献深圳智慧，提供深圳答案，谢谢大家。

图：国家高端智库CDI资深研究院 宋丁

 宋丁：2024的三大困惑

对于2024年的，我有三大困惑。

第一个，去年12月，中央经济工作会议宣布超常规的逆周期调节，时隔14年以后，宣布适度宽松的货币政策，宣布更加积极的财政政策，稳定楼市股市。话音未落，开年股市就是三个大阴线，资金继续玩命地出逃。

第二个，房地产拉胯连续3-4年，但房地产从业者对这个行业仍然充满信心，仍然对它抱有信心。看中国经济，谁敢小看房地产？为什么热爱房地产，很简单，房地产就在那里，你动不了它，瘦死的骆驼比马大，何况它没有瘦死！所以问题就是，为什么这么巨无霸的体量这几年如此不像样，不讲道理的拉胯？

第三个，深圳的经济数据那么漂亮，为什么我们的体感有点凉？我们看到很多店铺倒闭，很多写字楼卖不出去，空置率那么高……

对于2025，我宁愿选择相信。当下，我们面对的形势不只是房地产的压力，我们面对着世界竞争，来自国际的地缘政治竞争，来自国际科技的竞争，我们很多的领域在赶超，做房地产的同胞们在做房地产的时候请记住，会议开出点精神来，开出一点对2025年的感觉来！

我选择相信，因为我在中国，我在深圳。

图：房谱科技董事长、中房研究院ICR副院长端然

 端然：2024是止跌回稳的过程2025是止跌回稳

2024年，一手住宅不管是现售还是预售，供应量都在降，商品住宅成交面积上升30%，价格下降8%，从高点到现在3-4年，加起来跌了35%-40%，全中国加在一起约40%。深圳的新房去化周期从全年最高的28、29个月降到了17.9个月。

从存量房来看，住宅成交约5.4万套，上升了65%，这个可以真实反映老百姓C端的需求。

因此，我认为2024年是筑底、止跌回稳的过程，而2025年，我的体感深圳止跌回稳。

图：楼市温度创始人、房产温姑娘主理人 温姑娘

 温姑娘：从0到200万，我们重点就做“一对一”

服务C端个体家庭，实现个体家庭的资产升级，提供资产规划服务。

在过去3年多时间里，从0粉到接近200万，收获了6000多一对一的会员（2024年会员费是5980元），2024年成交近300套，实现个人C端博主领域在深圳做到咨询量第一，成交量第一，会员数量第一的成绩。

图：DCIC深度中国验房创始人王青宏、中房研究院ICR验房研究院院长

 王青宏：验房师眼中的好房子

验房师眼中的中国好房子的基本标准，第一是适用性能，第二是安全性能，第三是耐久性能，第四是环境性能，第五是经济性能。

当下的商品房还远远达不到“好房子”的要求，未来10年是中国房屋问题集中爆发期，第二是未来中国住宅小区的公共设施的隐私爆发期。

目前，大家看到的好房子只是表面的，比如表面的室内设计、比如小区一些绿化等等，充其量是一些营销手段。当下，十个集中交付楼盘，有五个楼盘在集中维权。

好房子、好小区、好社区、好城区，好房子定位是绿色、低碳、智能、安全，其实目前我们的房子的这四个标准都达不到，第一安全都达不到。

好房子第一是城市发展，第二是住房建设，第三是百姓民生。我们看一下国家的真正战略是以人民为中心的新理念，好户型、好产品、好材料、好设备。大。

图：新设荟（集团）创始人 董建军

 主理人学院 为非标商业赋能 为美好生活服务

主理人学院主要的方法论就6个字，进社区、建社群。

基于当下的经济环境，主理人的机会在社区商业，如它背后的陪伴商业，情绪商业，宅经济等，小小的生意有可能在缝隙里面再生长出来。（这是主理人学院基于基本的大前提未来10年不会太好，小前提过剩的情况继续出现，把4000万中国老板出清二分之一，2000万老板，产能过剩本质上就是老板过剩，把老板出清完才有可能回归到供求的平台里。）

为此，主理人应从公益先行（互联网叫免费先行），其次主理人在适应新产品的新商业提供专业的技能培训或商业培训。

新设荟10年来搭建的是扁平型或者平台型的架构，一侧是分享者，一侧是学习者，中间是运营者，分享者和学习者都可以参与运营，是分享、学习、运营是三位一体，学习者成为分享者，分享者也在持续学习，本质上把这种生产关系打乱进行重构，形成一个最简单的扁平。

主理人学院作的首要作用是赋能，但这远远不够。因此，主理人学院将增加一个矩阵，第一就是空间赋能；第二个把这个空间拿出来，让主理人直接进行经营；第三个是成立一个工作室（盒子共创基金）；第四个打造自己的IP；第五个给予流量。基于这五个赋能，主理人学院还要教他们如何用好这些资源。

2025年，主理人学院的第一件事是百师团，第二个是丰富线下交流，培养超级个体，让他们参与轻船业的链接当中。