姚志胜｜从 《求事》文章中再认识香港房地产业属性、地位与发展

本港楼市现在面对存量过大的问题

《求是》杂志今年第一期发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，在内地引发热烈反响。这不只是因为《求是》杂志是中共中央机关刊物所具有的权威性，更是由于文章对海内外都极为关注的内地房地产市场作出「最全面的评估」，既确认房地产的金融资产属性，又肯定房地产业重要性及发展空间，被认为是发出了如何理解国家「改善和稳定」房地产政策方向的关键信号，是一份在房地产市场关键转折点树立的官方「路标」。在笔者看来，这篇文章也是有关内地房地产业再认识的一篇标志性的文章。有朋友问，这篇重要文章对房地产业仍然没有完全走出困境的香港有什么启示？本人认为，最重要的启示就是提醒我们，面对新环境，有必要对受到不少非议的香港地产行业的属性、地位与发展进行再认识：

其一，再认识香港房地产业在经济中重要地位，支持其稳定成长，引入内外需求进一步「去库存」；其二，再认识香港房产金融属性，支持市民买楼投资，允许用强积金置业，确保退休生活有更多财政支撑；其三，再认识香港房地产业未来发展潜力与空间，增加私营房屋供应，将公私营房屋比例由七比三调整为六比四，不放弃「明日大屿」，以适应大量吸纳外来人才、加快建设千万人口大都会的需要。

房地产是香港经济重要基石

近年来，内地房地产业出现剧烈震荡。一些人不仅大讲所谓中央将房地产业「去金融化」，房产只有居住属性，没有金融投资价值，而且将房地产业与实体经济对立起来。《求是》杂志的文章有针对性地肯定房地产业具有金融资产属性，是居民财富的重要来源，并用具体数字如房地产业和建筑业增加值合计占GDP比重达13%、直接带动就业超7,000万人等，反驳 「房地产重要性下降」的观点；我国的城市化与人口流动及青年人的刚性需求将持续释放，还有巨大的存量改善市场，房地产业未来有不小的发展潜力与空间。这篇文章发挥了立牌指路、以正视听的作用，提升了市场对内地房地产业的信心，引来港股内房股板块普遍上涨。

需要强调的是，香港作为全球顶尖的国际金融中心和世界级的国际大都会，发达的房地产业是重要的经济基石和独特优势。《求是》文章提醒我们，是时候重新认识香港房地产业，再次确立社会共识：房地产业依然是香港经济稳定发展的重要支撑和社会财富主要形式，并适时采取进一步政策措施，更好发挥房地产业在香港实现高质量发展的重要作用。

引入外来需求 放宽投资移民门坎

从广义的经济关联和依赖度来看，房地产及相关产业对香港GDP的贡献总计可达约20%。市民的财富水平稳居世界前列，房地产及相关产业的兴旺发达可以说是功不可没。

楼市现在仍然面对存量过大的问题，需要政府采取针对性措施，进一步引入需求「去库存」：一是引入外来需求，吸引更多境外人士和专才在香港置业；二是增加内部需求，鼓励和支持香港市民买楼置业。

在引入外来需求方面，首先要优化投资移民计划，进一步放宽「新资本投资者入境计划」对住宅物业投资的限制。取消购买住宅物业需要达到2,000万元的门坎，并容许投资住宅物业款项获计入总投资（3,000万元）的上限由1,000万元增加至1,500万元。

投资房产增值 允许强积金买楼

市民非常清楚，房子不只是居住之所，同时还具有金融投资性质，是家庭创富保值、增值和传承的主要依托。

根据国际清算银行的资料，从2004年到2023年的20年，香港的「实际住宅物业价格指数」（剔除通胀影响）累计上涨了约189%。这样也就是说，如果一个人中青年时期购买物业，到60岁退休时，房产增值近两倍，有条件享受更好的退休生活。然而，数字显示，过去20年香港市民自置居所比例持续下降，从2004年54%，降至2024年50%。与新加坡的90%、北京和上海本地户籍人口的80%至90%、加拿大69%、英国67%、澳洲63%相比，实在太低。

我们需要对房产金融属性及投资价值再认识，鼓励和支持香港市民买楼置业，应该参考内地居民可用公积金购买房产的政策，帮助更多市民在当前楼价低位时置业。增加香港房屋的内部需求，保障他们退休生活有更多的财政支撑，进一步放大强积金的功能。

增加私楼比例 建设千万人口都会

如何看待香港房地产业的前景？这是投资界和香港市民都非常关心的问题。参考《求是》文章的论述和数字，可以从两方面进行分析。

先看改善性需求。香港人均居住面积只有161平方，比东京的210、新加坡的355、深圳的300相差甚远。据估算，香港的人均面积增加至200平方，需要开发2,400公顷土地，增建65万个公私营房屋单位。这是多么巨大的工程。

再看发展性需求。《求是》文章列举的数字显示，2000年至2024年，日本、韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套、10.39套。照此推算，有700多万人口的香港，每年需新建住宅超过5万套。香港实行一国两制，又是国际金融中心和自由港，是聚集人才和富人的「风水宝地」，被称为华人的最宜居之地。东京、首尔、深圳的大量人口涌入告诉我们，香港对外来人口具有极大吸引力，其发展规模不会受制于出生率高低，前景非常广阔。

我们需要对香港房地产业未来发展潜力与空间再认识，尽早为香港房地产业的发展谋篇布局：

一是需要增加私营房屋供应，将公私营房屋比例由七比三调整为六比四。香港现有公屋85万多个，占所有房屋比例超过30%。未来10年，本港公屋单位将超过100万个。而全球绝大多数经济体的公屋比例都只是个位数。香港应该支持和鼓励更多市民置业拥有恒产，要求财产超出规定的人士迁出公屋，自置居所；同时加大私营房屋的比例，以适应大量吸纳外来人才、建设人才中心的需要。

二是尽早制定城市发展规划，加快将香港建设成为千万人口的国际大都会。「明日大屿」不要轻言放弃，要为香港未来的发展预留足够的土地空间。（全国政协常委 姚志胜）