渤海银行“明天华城经验”：一场如何拯救烂尾楼的金融实验

当金融系统还在为房地产不良资产仍在寻找出路时，上海浦东一个沉寂六年的烂尾楼盘，却意外成为金融创新的试验场。

没有政府专项借款的财政输血，没有央企的强势入主，甚至没有传统意义上的抵押物——在建工程早已被法院查封……在这个名为“明天华城”的项目中，面对一个涉及124户业主、多方债权人、司法查封的复杂僵局，渤海银行上海分行创新开创了“金融纾困+民生保障”的新范式。不仅实现1.2亿元按揭放款，更探索出可复制的“政银法企”四方协作机制。

渤海银行上海分行设计的方案，本质上是一场关于“在信用废墟上如何重建金融信任”的制度实验，其操作路径正在引发行业对“保交楼”金融解决方案的重新思考。

困局：当“保交楼”遇上“无抵押”

明天华城三期的困境，是房地产风险出清的典型缩影。

明天华城项目位于上海浦东周浦镇。受益于当时房地产市场繁荣发展，明天华城一期、二期成为周康板块明星楼盘。然而2020年起，受政策和宏观经济大环境影响，明天华城开发商整体经营不善，资金链开始出现断裂，项目三期监管资金被挪用、建设出现停滞。

受此影响，上海银行作为该项目开发贷银行将其列为不良资产，通过处置方案将债权转让至中国东方资产管理有限公司上海分公司（以下简称“东方资产”）。东方资产随即作为新债权人向上海市金融法院提起诉讼并查封明天华城三期在建工程项目资产。

此举意味着，明天华城三期项目124户已网签业主中，需要办理按揭贷款的将无法申请；全款业主无法取得小产证，房产沦为“纸上资产”。

这是一个让多数银行望而却步的局面：开发商暴雷、项目查封、债权复杂、主体信用崩塌。在常规风控逻辑下，这几乎是一个“不可触碰”的项目。

“多数银行在了解情况后都表示风险极高、不可控，知难而退。”一位接近项目的人士透露。

2021年7月，浦东新区政法委牵头召开专项联席会议，明确明天华城项目作为“保交楼、保民生”项目，要求全力推进保交楼工作，解决业主房屋交付、按揭申请、产证办理等问题，并形成正式会议纪要。

然而此后三年，明天华城三期项目的金融解决方案始终未能落地。

破局：闭环风控重塑金融规则

2024年6月，渤海银行上海虹桥支行零售客户经理黄海在业务营销中偶然了解到这一情况。在敏锐察觉到其中按揭业务机会的同时，他更看到了一个被行业忽视的可能性：如果无法依赖传统抵押和主体信用，能否用制度设计本身创造信用？

面对开发商暴雷、项目查封、124户业主维权等复杂局面，渤海银行上海分行设计出“资金闭环、权益绑定动态监管”的创新方案，其核心并非产品创新，而是流程重构与多方博弈的制度设计。

债权重组闭环，搭建风险隔离墙：联动东方资产完成不良债权转让，通过上海金融法院裁定将执行权转移上海湖汉契友（SPV，特殊目的实体），搭建风险隔离墙。这一步的关键在于，以法院裁定书替代传统抵押凭证，在查封状态下实现“法律确权”——这是传统银行风控体系中从未有过的操作。

按揭放款闭环，资金流的定向锁定：按揭放款直接进入监管账户，定向用于续建工程，形成“放贷-解押-续建-办证”的全链条可控。资金不再依赖开发商信用，而是被嵌入一个由法院、政府、银行共同监督的闭环。这是一个定向用于续建工程款，确保“放贷-解押-续建-办证”全链条可控。

政银协同闭环，启动“绿色通道”：浦东新区政府协调交易中心、税务部门开通绿色通道，将解封、撤押、入押、办证、交税的全流程从常规的30天压缩至72小时，阻断第三方查封风险。这不是简单的“加急”，而是在制度层面压缩了第三方债权人趁机查封的时间窗口——在房地产不良资产处置中，这往往是导致方案功亏一篑的关键变量。

“这个方案最精妙之处在于，它不是在既有规则内寻找空间，而是用新的规则组合创造了新的信用基础。”一位资深房地产金融分析师评价。

实施：一个恰逢其时的金融实践

明天华城三期金融解决方案的落地，恰逢中国房地产金融政策的关键转折期。

2025年4月，国家金融监督管理总局印发《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管效效的指导意见》，明确支持AMC通过“过桥融资、共益债投资、夹层投资、阶段性持股”等方式实施纾困，强调“经济效益和社会效益的有机统一”。同年，“好房子”首次被写入政府工作报告，房地产纾困的目标从“保交付”升级为“品质升级”。

渤海银行上海分行的实践，恰好回应了这一政策导向的深层需求：在AMC重资产纾困模式之外，探索一种更轻量化、可复制、由商业银行主导的市场化路径。它不需要AMC投入巨额收购资金，而是利用商业银行现有的按揭业务牌照和零售客户基础，通过制度创新实现风险可控的介入。

“以银行的零售按揭业务为切入点，用极少的自有资金撬动复杂的债权重组和行政协调。 其本质是将‘保交楼’从AMC主导的‘企业/项目整体纾困’，转化为银行主导的‘消费者金融+司法确权+政府协同’的轻资产模式。”上述资深房地产金融分析师明确称，明天华城三期金融解决方案实现了四个传统银行“不敢为”的突破：

突破抵押物僵局：以法院裁定书替代抵押凭证，在查封状态下完成按揭准入。

突破主体信用依赖：弱化暴雷开发商资质，聚焦项目本身的现金流闭环。

突破银企单边合作：构建“银行+AMC+SPV+政府”的共治生态，风险由多方分担。

突破短期盈利导向：将按揭业务与社区财富管理深度绑定，带动中高端理财客户15户，带动财富余额新增2800万元，验证“住房金融-财富管理”的正向循环。

更具现实意义的是，这一经验为金融系统内的房地产不良资产处置提供了一个“上海方案”。

据行业数据，截至2024年底，全国烂尾楼存量超2亿平方米、涉及债务规模超5万亿元，“保交楼”专项借款累计投放3450亿元，但相对于庞大的存量，财政资金的覆盖能力始终有限。

渤海银行上海分行的路径证明：市场化金融工具可以在不增加财政负担的前提下，成为“保交楼”的重要补充力量。

启示：用创新定义金融的“人民性”

2025年7月，明天华城期房部分通过竣工验收并取得大产证。124户业主结束了长达六年的煎熬。有业主寄来感谢信和锦旗，感谢渤海银行上海分行“保交楼的善举和创举”。

然而，也有不愿具名的专家表示，“明天华城经验”能否大规模复制，取决于若干关键条件。

首先是司法协同的确定性。 明天华城三期金融解决方案高度依赖上海金融法院的快速裁定和执行力，以及地方政府在行政效率上的配合。在司法资源紧张、地方政府协调能力差异较大的地区，72小时的“绿色通道”可能难以复制。

其次是AMC与银行的利益协调。 东方资产在该方案中扮演了“让渡执行权”的关键角色，这要求AMC愿意放弃部分控制权以换取更快的现金回收。但并非所有AMC在所有项目中都会做出类似选择。

第三是SPV的信用背书能力。上海湖汉契友作为最终债权接收方，其信用资质和资金实力直接影响银行放款决策。在更复杂的项目中，SPV的遴选和增信可能构成新的瓶颈。

尽管如此，“明天华城经验”的核心逻辑——以消费者金融为支点，以司法确权为信用基础，以行政协同为风险阻断——为行业提供了重要的思维框架：在2025年12月中央明确2026年起全国新出让土地原则上实行现房销售、预售资金“闭环管理”的政策背景下，这种“闭环思维”正从个案创新走向制度常态。

对于金融行业而言，这一案例的终极问题或许是：如何为金融的“人民性”定价？

渤海银行上海分行在该项目中投入了大量协调成本，经历了“千辛万难”的多轮沟通，其直接经济收益——1.2亿元按揭贷款和2800万元理财资金——在分行整体业务中占比有限。但项目带来的品牌价值、监管认可、以及“金融为民”的金融立场，难以用传统KPI衡量。

“这体现了渤海银行作为全国最年轻的股份制银行，在金融领域为民服务的社会担当。”项目总结中写道。而在更宏观的层面，它揭示了一个正在被验证的命题：在房地产从“高杠杆扩张”转向“风险出清与品质升级”的时代，金融机构的竞争力将越来越取决于其处理复杂制度博弈、协调多方利益的能力，而非单纯的资金成本优势。

明天华城的故事或许只是一个开始。当房地产不良资产仍在等待答案时，这个上海浦东的样本提示了一种可能性：金融创新的边界，不在于资金的多寡，而在于制度想象力的大小。

渤海银行上海分行“明天华城经验”的深层价值在于，它重新定义了“烂尾楼金融纾困”的参与主体和工具组合——传统上，这一领域由AMC和地方政府主导，商业银行往往扮演被动配合角色。而该案例证明，商业银行完全可以成为制度设计的核心推动者。前提是商业银行愿意跳出传统风控的舒适区，在司法、行政、市场之间寻找制度创新的空间。

这一经验对行业的启示或许在于：在房地产风险出清的深水区，最大的机会不属于资金最雄厚的机构，而属于最擅长“编织规则”的机构。

明天华城用1.2亿元按揭贷款撬动的，不仅是一个楼盘的复活，更是一种关于“金融如何重建信任”的新叙事。